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Luanda satisfará procura de escritórios dentro de cinco anos

Luanda é uma das cidades do mundo em maior ebulição no sector da promoção e construção civil. Como mercado emergente e com uma “vacancy rate” de escritórios de zero, os preços continuam muito elevados. Por outro lado, a crise de habitação para o segmento médio e médio baixo levou o Governo central a lançar o projecto de construção de um milhão de habitações a preços reduzidos.

A grande Luanda tem cerca de 1,5 milhões de m2 de escritórios em pipeline para uma necessidade imediata de 1 milhão de m2, mas a capacidade instalada na indústria de construção civil vai levar cinco anos a concluir os escritórios que estão em plano director, em projecto e em obra.

Naquele volume de espaço estão os projectos, as obras aprovadas e os empreendimentos em construção. Um trabalho profundo da consultora Proprime/Prime Yield que está a actuar em Angola e que detém alguma da melhor informação sobre projectos imobiliários em Luanda – revela o potencial da cidade para os próximos anos.

O levantamento feito no campo e concluído em Novembro último, tem por base quatro grande zonas da cidade, destacando se a Baixa, que inclui a baixa de Luanda e o município ribeirinho da Ingombota; depois a Cidade, que incorpora a restante área da cidade de Luanda, ou seja, o resto de Ingombota, Maianga, Rangel e Kilamba Kiaxi; depois temos Luanda Sul que incorpora Talatona, Benfica e ainda Samba; e, por último, as chamadas Outras Zonas, que inclui Camama, Viana e Cacuaco.

No estudo de mercado de Luanda, a área de construção sem projectos estruturantes situava-se nos 3,724 milhões de m2, sendo que a região da Cidade absorve quase 44% daquele total. Enquanto Talatona e Outras Zonas têm 26% e 25%, respectivamente.

Na análise mais fina dos projectos, estes serão divididos em plano de massas (potencial construtivo existente, equivalente ao Plano Director Municipal), em projecto, em obra e concluídos. Mais uma vez, e sem os projectos estruturantes, a maioria dos projectos está em fase de obra e em projecto.

Por exemplo, na zona da Baixa existem 145.493 m2, com 82 mil m2 em fase de obra e 63,4 mil m2 em plano de massas, ou seja, ainda na fase da concepção. Pelo contrário, na zona da Cidade, a maior parte dos projectos estão em fase de obra, isto é, cerca de 1,174 milhões de m2. Luanda Sul tem 684 mil m2 em fase de obra e Outras Zonas têm 684,5 mil m2.

Em termos de uso, a par da parte dos projectos da Cidade estão em fase de obra ou em projecto, registando-se um grande volume de projectos em planos de massas ao nível da habitação.

EXCLUINDO PROJECTOS ESTRUTURANTES

Dados globais indicam que, sem os projectos estruturantes, estão lançados na cidade 1,771 milhões de m2 em habitação, seguindo- se 642,9 mil m2 em serviços e 537 mil m2 em indústria. Ao nível da hotelaria, estão lançados 453,2 mil m2 e para comércio estão registados 287,4 mil m2. A maioria destas áreas em fase de obra ou ainda me fase de projecto.

Com efeito, dados finais de Novembro revelam que, ao nível da habitação, estão concluídos pouco mais de 60 mil m2, mas em obras estão 1,047 milhões de m2 e em projecto já estão mais de 532 mil m2. Neste segmento, o volume em plano de massas tem algum significado: mais de 131,6 mil m2.

A nível de serviços, que inclui os escritórios, estão 332,7 mil m2 em obra e 281 mil m2 em projectos, enquanto em hotelaria estão 352 mil m2 em obra, e 98 mil m2 em projectos.

Neste segmento, foi nítida a aceleração dos trabalhos por causa do CAN, mas o aumento deu-se sobretudo pelo crescimento económico e a atracção de muitas empresas pelo país, com o consequente aumento de expatriados. A indústria tem apenas 87,8 mil m2 em obra, mas tem mais de 449 mil m2 em projecto.

ABSORÇÃO

A situação do mercado imobiliário angolano revela a problemática de um “boom” construtivo que começou por “agarrar” os melhores nichos e sem nexo com as necessidades sociais mais prementes. Os promotores, que geralmente só comercializam e, muito vezes, também constroem, têm-se concentrado no segmento dos escritórios, onde a “vancancy rate” é zero e se espera que apenas dentro de cinco anos, o mercado apresentará um nível de espaços por ocupar razoável e capaz de dar alguma “sensatez” aos preços.

Nas chamadas CBD, ou seja, nas melhores zonas da cidade, a yield praticada nos escritórios novos é de 17% e nos usados de 19%, segundo o estudo anual da Prime Yield. Nos escritórios novos, o valor unitário por m2 é de 11.647 dólares e a renda média/m2 de ABL/mês atinge os 165 dólares.

Nos escritórios usados, a renda m/2/ mês na CBD está nos 100 dólares, enquanto na zona Cidade os escritórios usados custam 110 dólares/m2/mês e nos usados está nos 75 dólares. Na Talatona, a renda média/m2/mês está nos 125 dólares, contra 110 dólares nos casos dos usados. Na habitação, a oferta tem-se concentrado no segmento médio superior e no superior.

Os promotores têm procurado Luanda em detrimento de outras cidades, reagindo a uma fortíssima procura. Luanda é, por isso, uma das cidades mais caras do Mundo.

Na habitação o desequilíbrio tem-se acentuado porque os promotores estão a privilegiar o nicho do segmento elevado, com um apartamento T3 no município de Ingombotas a atingir os 1,2 milhões de dólares, enquanto o mais barato fica em Camama e custa 365 mil dólares, em termos médios. As moradias em Talatona custam 2,4 milhões de dólares, com uma tipologia V4. Em Benfica caem ligeiramente para os dois milhões de dólares.

A especulação de preços é constante emanter-se-á neste ritmo enquanto a oferta não ultrapassar a procura, O acesso ao crédito bancário é muito difícil no país e impede« a “democratização” do acesso à habitação.

O valor de 10 mil dólares/m2 numa habitação é algo normal e, para termos um comparativo, basta realçar que este é o valor médio mais caro existente na habitação na zona mais cara de Lisboa, e que é oChiado.

O segmento médio e médio baixa da habitação está por explorar, avançam os analistas.O Governo angolano lançou a iniciativa política de construir um milhão de habitações a preços reduzidos, mas que, face às actuais carências, continuará a ser insuficiente, para além de existir o risco da exequibilidade desse projecto em tempo oportuno.

Data: 18-01-2010
Fonte: Jornal Oje / Prime Yield

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