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Novo paradigma da procura conduz a estabilização dos valores do imobiliário em Angola

Lisboa e Luanda, 17 de junho de 2013 – O mercado imobiliário angolano está atualmente a atravessar uma nova fase de desenvolvimento, destacando-se a emergência de um novo paradigma por parte da procura, que se prevê conduza a uma estabilização dos valores de mercado dos imóveis, especialmente nos segmentos de habitação e escritórios. Esta é uma das principais conclusões da 5ª edição do Estudo do Mercado Imobiliário Angola, produzido pela Proprime. O documento refere ainda que a crescente profissionalização e a criação de mecanismos legais na área de imobiliário como dois outros fatores marcantes desta nova fase do mercado imobiliário angolano.

A Proprime, empresa que resulta a associação entre a Prime Yield e a Progest em Angola, atua nas áreas de consultoria e avaliações imobiliárias neste país, produzindo, ainda, com uma periodicidade anual, este estudo sobre o mercado imobiliário nos sectores de habitação, escritórios, retalho, industrial e turismo com enfoque em Luanda, Benguela e Lobito.

Francisco Barros Virgolino, Diretor da Proprime, afirma: “Após o período de boom exponencial que se seguiu ao conflito armado, e posteriormente, de uma desaceleração resultante do impacto da crise financeira internacional, o mercado imobiliário de Angola assiste agora a um novo momento, em que é clara a emergência de uma procura com novas características, mais alargada na sua base mas também mais cautelosa, o que tem vindo a resultar num abrandamento do ritmo de vendas de imóveis em planta e que deverá, sobretudo, ter impacto nos valores de mercado dos imóveis, esperando-se que estes estabilizem face a períodos anteriores mais especulativos”.

E acrescenta: “Esta é a fase em que o mercado está a caminhar para um maior equilíbrio entre a oferta e a procura em todos os sectores e em que é visível uma crescente profissionalização, quer a nível de agentes da indústria quer a nível da qualidade de produtos e técnicas de venda. Adicionalmente, têm vindo a ser criados diversos mecanismos, entre os quais a figura dos Fundos de Investimento Imobiliário ou a modalidade da Renda Resolúvel, que por um lado potenciarão o investimento institucional e por outro garantirão um acesso mais alargado da população a produtos imobiliários”.

O segmento de Habitação continua a ser fortemente marcado pelo desajuste da oferta face à procura, predominando um deficit habitacional para a classe média, que nos últimos anos emergiu de forma expressiva num país que tem registado forte crescimento económico. Em Luanda (cidade), continuam a predominar os empreendimentos habitacionais mais direcionados para as classes média-alta e alta, sendo notório um abrandamento do ritmo das vendas face a períodos de grande expansão, principalmente das vendas ainda em planta. Por isso, também a comercialização dos produtos habitacionais tem vindo a adequar-se, evoluindo para padrões mais próximos dos internacionais. Para responder às necessidades da classe média e classe média-baixa, há a salientar a operacionalização do modelo de “Renda Resolúvel”, aplicado em vários projetos governamentais e que tem permitido garantir o acesso de mais pessoas à habitação. Neste segmento, Benguela tem vindo a apresentar algum dinamismo, principalmente impulsionado pelo desenvolvimento das Novas Centralidades de Angola. A cidade do Lobito, por seu turno, é mais madura comparativamente a esta última, denotando-se o surgimento de diversos projetos que estão a contribuir para a qualidade da oferta. Em termos de preços, a tendência é de estabilização dos valores de venda da habitação em Angola, sendo que em Luanda os preços máximos observados nos apartamentos são de 5.700 USD/m2 na zona de Ingombota e nas moradias são de 5.043 USD/m2 na zona da Talatona. Em Benguela, o valor médio de venda na habitação situa-se em 3.400 USD/m2 e no Lobito em 5.400 USD/m2.

Nos Escritórios, o mercado de Luanda tem vindo a registar um abrandamento na absorção de espaços, sendo a oferta nova sobretudo caracterizada por construção em altura e pela conjugação num só espaço de diversos usos. Ainda assim, e apesar do crescimento significativo do stock desde 2008, o percurso para a satisfação da procura continua e nos próximos quatros anos deverá haver um crescente ajuste entre procura e oferta, o que deverá conduzir a uma maior “normalização” de valores quer de venda quer de renda. Não obstante o abrandamento da procura, as taxas de desocupação de escritórios em Luanda continuam entre as mais baixas de mundo, sendo as empresas das áreas petrolífera Estado, setor financeiro e multinacionais as principais forças de procura. A zona prime está situada na Baixa de Luanda, com uma renda média de 140 USD/m2/mês e com uma yield que ronda os 17%.

O setor do Turismo em Angola continua a ser fortemente baseado no segmento de business/corporate, com Luanda a reunir a maior oferta hoteleira e a acolher três unidades de cinco estrelas. Benguela, por seu turno, carece de oferta turística e hoteleira, mas apresenta enorme potencial no segmento de sol/praia, com 200 km de costa e várias praias. Já o Lobito, pela sua localização, é uma zona mais valorizada que Benguela e carece também de uma oferta hoteleira com standard superior, estando já perspectivados alguns novos projetos. O Governo está empenhado em que o turismo seja um motor de desenvolvimento económico e de valorização do património nacional, sendo que Plano Nacional de Desenvolvimento 2012-2017 prevê o desenvolvimento de produtos turísticos que permitam a captação de turistas internacionais, assim como aumentar o turismo interno face ao crescimento a classe média. Em Luanda, a diária média dos hotéis de 5 estrelas fixa-se em 500 USD, enquanto que em Benguela e Lobito a média da diária para hotéis de 4 estrelas se situa em 300 USD.

O Retalho continua a ser dominado por conceitos e formatos tradicionais, principalmente de lojas isoladas, sendo notória a escassez de empreendimentos em formato de centro comercial com um mix de lojas mais atual e de marcas internacionais, e sobretudo de projetos que possam dar resposta às novas necessidades de consumo da classe média que se tem vindo a consolidar. Em Luanda, verifica-se que as zonas mais desenvolvidas a nível habitacional, nomeadamente os bairros de Ingombota, Maianga e Luanda Sul, são as mais procuradas para a implementação de espaços comerciais, e estão perspetivados vários empreendimentos que integram espaços comerciais assim como a inauguração de novos conjuntos comerciais, incluindo o Luanda Shopping, Luanda Towers, Shopping do Kinaxixi e Shopping Fortaleza. No Lobito, surgiu o Lobito Retail Park, o primeiro empreendimento de grande dimensão que agrega várias marcas. A província de Benguela, em geral, contudo, carece de espaços comerciais, sendo a maioria da oferta caracterizada pela integração de lojas nos pisos térreos de empreendimentos e uso misto. Com os indicadores económicos e o crescimento da classe média é expectável a entrada de novos retalhistas internacionais em Angola, bem como um aumento do investimento nesta área.

No que respeita o setor Industrial, o estudo desenvolvido pela Proprime sublinha que a indústria é também uma das áreas da economia com maior potencial de crescimento. O Governo vindo a apostar na criação de condições básicas para aumentar o investimento nesta área, incluindo na melhoria de infraestruturas, acessibilidades e criação de medidas para o investimento estrangeiro, impulsionando ainda a criação de Pólos de Desenvolvimento Industrial (PDI). O PDI de Viana é o mais antigo e a renda média dos armazéns ronda os 20 USD/m2/mês. Outras zonas como Cacuaco, município de Cazenga e Sambizanga são as que têm maior impacto a nível do desenvolvimento de projetos de imobiliário industrial.

Francisco Barros Virgolino conclui: “Em suma, o mercado imobiliário angolano continua a apresentar um enorme potencial de crescimento, mas está agora a criar as bases para conseguir evoluir em termos de transparência e maturidade, que são fatores absolutamente cruciais para o saudável desenvolvimento de qualquer mercado. Mas, acima de tudo é essencial não esquecer que Angola apresenta perspetivas de desenvolvimento económico muito positivas e que tem uma base de consumo de imobiliário em expansão, com a emergência da classe média. Para futuros players, uma análise das características desta nova procura é determinante para conseguir identificar as oportunidades em função dessas mesmas necessidades” .

Fonte: Proprime | Rita Ribeiro – Comunicação

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